¿Me Pueden Aprobar una Hipoteca para Mi Nueva Casa Mientras Vendo la Actual?

Sí, puedes obtener la aprobación para tu nueva casa mientras todavía vendes la actual, pero el orden en que haces las cosas importa mucho. Mientras tu casa no esté vendida con contrato firme, el banco generalmente ve tu hipoteca actual y la nueva al mismo tiempo, y eso puede bajar lo que te aprueban. La buena noticia es que con un plan antes de listar, este miedo se puede manejar.

¿Qué ve el banco cuando todavía tengo mi casa actual?

Cuando aplicas para comprar otra propiedad, el prestamista revisa tus ingresos y todas tus deudas. Mientras tu casa no esté vendida, tu hipoteca actual cuenta como una deuda más, y la nueva hipoteca se suma encima. Eso puede hacer que la aprobación sea menor de lo que esperabas.

Cuando tu venta ya está firme, con contrato aceptado y condiciones removidas, el prestamista generalmente puede dejar de contar tu hipoteca actual, porque sabe que se va a pagar con el dinero de la venta. Por eso en una transacción de venta y compra la secuencia de las fechas pesa tanto como los números.

¿Qué diferencia hay entre pre-calificación y pre-aprobación cuando voy a vender y comprar?

Una pre-calificación es un estimado rápido, a veces en una llamada de cinco minutos. Una pre-aprobación es más seria: el prestamista revisa tus ingresos, tu crédito y tus deudas, y normalmente te mantiene una tasa por un período limitado, que suele ser entre 90 y 120 días según el prestamista.

Si vas a vender y comprar, pide a tu mortgage broker que te calcule dos escenarios: uno contando tu hipoteca actual y otro después de vender. Así sabes qué esperar en cada etapa y no te llevas una sorpresa a mitad del proceso.

¿Cómo uso el dinero de mi venta como down payment?

El dinero que recibes al vender es tu equity neto, es decir, el valor de venta menos lo que debes en tu hipoteca, la comisión, los costos legales y cualquier penalidad por romper tu hipoteca. Ese número, y no el valor de tu casa, es el que se convierte en tu down payment.

Para saber tu número real, empezamos con un análisis comparativo de mercado y un estimado de lo que recibirías neto. Con eso ya sabes con cuánto cuentas antes de ver una sola casa.

¿Qué pasa si las fechas de cierre no coinciden?

Hay dos herramientas principales. La primera es negociar la fecha de posesión de tu venta para que se acomode a tu compra. La segunda es el bridge financing, un préstamo a corto plazo que cubre el espacio entre los dos cierres.

Una cosa importante: para calificar para bridge financing tu casa actual debe estar vendida con contrato firme. No es una opción si tu propiedad todavía está en el mercado. Además tiene un costo, porque se acumula interés durante los días que dura el préstamo. Conviene hablar con tu broker antes, no cuando ya estás en esa situación.

¿Puedo llevarme mi hipoteca actual a la nueva casa?

Algunos prestamistas permiten transferir tu hipoteca actual a la nueva propiedad, lo que se conoce como "port". Esto puede ayudarte a evitar una penalidad por romper tu hipoteca, pero las condiciones varían según el prestamista, normalmente con un plazo límite y con reglas sobre el monto adicional que necesites. Pregunta antes de listar tu casa, porque esta decisión puede cambiar tus costos.

¿Qué hago primero?

1. Calcula tu equity neto con un análisis comparativo de mercado
2. Obtén una pre-aprobación y pide que te muestren los dos escenarios, antes y después de vender
3. Define qué buscas en tu próxima casa, con no más de tres vecindarios prioritarios, para que la búsqueda sea enfocada
4. Prepara tu casa para que esté lista para salir al mercado
5. Coordina las fechas de ambas transacciones con tu realtor, tu broker y tu abogado desde el inicio

Tu plan empieza antes de listar

Yo tengo background como mortgage broker desde 2011 y trabajo en español e inglés, por eso con mis clientes que venden y compran al mismo tiempo empezamos por los números y las fechas, no por las casas. Con The KEYS Experience™ armamos un solo plan para las dos transacciones, para que cada paso tenga su lugar y el día del cierre sea una celebración y no un drama.

Si estás pensando en vender y comprar, hablemos antes de dar el primer paso.

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Este blog es únicamente con fines informativos y no constituye asesoría legal, financiera ni inmobiliaria. Los requisitos de cada prestamista cambian con frecuencia. Consulta a un profesional licenciado para obtener asesoría específica para tu situación. Karla Linares es REALTOR® licenciada con Real Broker AB Ltd. en Alberta, Canadá.